Науково-практичний коментар до цивільного законодавства України - Колектив авторів

положень глави 58 Цивільного кодексу «Найм (оренда)» за аналогією є можливим. Зокрема, це стосується дня (моменту), з якого починається обчислення строку договору найму, та дня (моменту), з якого договір вважається припиненим, як це встановлено ст. 795 ЦК стосовно найму будівлі або іншої капітальної споруди.

5. Договори найму житла, на які поширюється чинність Цивільного кодексу, можуть укладатись на розсуд сторін як консенсуальні або реальні.

Стаття 8101. Оренда житла з викупом

1. Оренда житла з викупом є особливим видом найму (оренди) житла.

2. За договором оренди житла з викупом одна сторона підприємство-орендодавець передає другій стороні — фізичній особі (особі-орендарю) житло за плату на довготривалий (до 30 років) строк, після закінчення якого або достроково, за умови повної сплати орендних платежів, житло переходить у власність орендаря.

3. Підприємство-орендодавець набуває право власності на попередньо обране особою-орендарем житло з метою подальшої передачі такого житла у довгострокову оренду з викупом такій особі та здійснює розпорядження таким житлом до його повного викупу.

4. Укладення та припинення договору оренди житла з викупом здійснюються на умовах та у порядку, визначених законом.

5. Істотні умови договору оренди житла з викупом визначаються законом.

6. До договору оренди житла з викупом застосовуються положення статей 811, 813 — 820, 823, частини другої статті 825, статей 826, 12321 цього Кодексу з урахуванням особливостей, встановлених законом.

7. Договір оренди житла з викупом є документом, що свідчить про перехід права власності на нерухоме майно від підприємства-орендодавця до особи-орендаря з відкладальними обставинами, визначеними законом.

(Доп. Законом від 25.12.2008)

1. Оренда житла з викупом є видом найму (оренди) житла, але особливим. Ця особливість полягає у поєднанні у правовідносинах щодо найму (оренди) житла елементів оренди і купівлі-продажу з умовою про розстрочення платежу. Тому правовий припис ч. 6 ст. 8101 ЦК, що встановлює перелік законодавчих положень, що застосовуються до правовідносин щодо оренди житла з викупом, виключає застосування до цих правовідносин решти положень Цивільного кодексу про найм (оренду) житла. Особливий характер договору найму житла з викупом обумовлює ту обставину, що чинність ст. 810 ЦК, яка формулює визначення договору найма житла та інші найбільш загальні положення, на правовідносини щодо найму житла з викупом не поширюється.

2. За договором оренди житла з викупом наймач (орендар) користується житлом впродовж строку дії договору, а при припиненні дії договору за умов повної сплати орендних платежів (у тому числі при достроковому припиненні договору у зв’язку з повного сплатою орендних платежів) житло переходить у власність орендаря.

3. Відповідно до ч. 3 ст. 8101 ЦК житло — предмет договору — обирає орендар. Орендодавець придбаває це житло у власність і передає орендарю в користування на умовах оренди. До повного внесення орендних платежів орендарем орендодавець залишається власником житла. Орендодавець здійснює розпоряджання житлом до його повного викупу. Але можливість реалізації цього права є вкрай обмеженою, оскільки таке розпоряджання не може порушувати права орендаря. Навіть переобладнання житла відповідно до ч. 3 ст. 819 ЦК орендодавець не може здійснити без згоди наймача. Частина 3 ст. 8101 ЦК не виключає укладення договору оренди з викупом такого житла, яке перебувало у власності орендодавця до укладення договору.

4. Істотні умови договору оренди житла з викупом мають визначатись законом. Але на цей час спеціальні законодавчі положення такого роду не встановлені. Із ч. 2, 3 ст. 8101 ЦК випливає, що істотними умовами такого договору є предмет договору, строк оренди, розмір орендних платежів. Частина 5 ст. 810і ЦК не виключає застосування до договору найму житла визначення істотних умов договору, що наводиться у ч. 1 ст. 638 ЦК.

5. Зазначення в ч. 4 ст. 8101 ЦК про те, що укладення договору оренди житла з викупом здійснюється в порядку, визначеному законом, має конструктивний характер з огляду на ускладнену процедуру укладення такого договору, обумовлену наданням орендарю права обрати житло — предмет договору та наступним набуттям орендодавцем права власності на житло. Але ж на цей час законодавче врегулювання цих відносин не здійснюється. Тому відносини щодо укладення договору оренди житла з викупом сторони повинні врегулювати попереднім договором. Умови, на яких укладається договір оренди житла з викупом та на які вказується у ч. 4 ст. 8101 ЦК, є нічим іншим, ніж істотними умовами такого договору.

6. Договір оренди житла з викупом є (у частині викупу і переходу права власності на житло до орендаря) правочином, що тягне цивільно-правові наслідки за умови настання певної обставини (внесення орендарем всієї обумовленої договором суми орендних платежів). Тому для державної реєстрації права власності орендаря на житло орендар має надати не тільки договір, а й докази внесення ним усієї суми орендних платежів.

7. Більш детально відносини щодо оренди житла з викупом регулюються Порядком оренди житла з викупом [343], затвердженим постановою Кабінету Міністрів на підставі повноваження, наданого ч. 3 ст. 5 Закону «Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва» [199].

Стаття 811. Форма договору найму житла

1. Договір найму житла укладається у письмовій формі.

2. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню.

3. Договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковій державній реєстрації у порядку,